Achat des murs de la boulangerie

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’immobilier est un actif réel. Ainsi, investir dans les murs de sa boulangerie pâtisserie est une sécurité financière et patrimoniale.

En devenant son propre locataire, au lieu de payer un loyer en pure perte, vous deviendrez propriétaire sur le long terme des murs dans lesquels vous exercez votre activité professionnelle. Vous serez ainsi boulanger et investisseur foncier !

Comment financer cet investissement immobilier ?

Le financement d’un investissement de long terme, immobilier notamment, s’effectue avec des apports personnels, mais également et surtout en recourant au crédit bancaire.

Il est en effet pertinent de souscrire un emprunt bancaire sur 15 ou 20 ans pour financer un investissement dont la durée de vie est élevée.

Le rendement locatif devra être supérieur au coût du crédit pour générer un effet de levier financier. La faiblesse historique des taux d’intérêts à long terme est un atout dont vous devez profiter si vous en avez l’opportunité !

Est-il risqué d’investir dans sa boulangerie ?

Naturellement ! Il est indispensable que votre commerce fonctionne bien. En outre, vous ne devrez pas surpayer le bien immobilier sous le prétexte que vous en êtes le locataire. Cet investissement doit être rentable par lui-même. En votre qualité de dirigeant, vous devez anticiper la vente future de votre fonds de commerce et éventuellement la revente des murs.

De quelle manière investir dans l’immobilier ?

Il est possible d’acheter un bien immobilier soit en direct, soit à travers une société, habituellement une société civile immobilière.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière est une structure détenue par au moins deux associés et dont l’activité est la gestion locative d’un ou plusieurs biens immobiliers.

La SCi peut détenir des biens immobiliers d’habitation, mais également des bureaux, des entrepôts ou des commerces, a fortiori des murs d’une boulangerie pâtisserie !

Quel est le fonctionnement d’une sci ?

Obligations comptables

La société civile immobilière (SCI) n’est pas tenue à une obligation comptable particulière (sauf si elle effectue des opérations commerciales ou en présence de dispositions statutaires spécifiques, ou encore en cas d’option au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés). Cependant, la comptabilité reste un des passages obligés de sa gestion courante.

En effet, la présentation des comptes annuels à l’Assemblée Générale, les éventuelles régularisations de TVA ou encore le contrôle des déclarations fiscales annuelles, nécessitent que les dépenses et les recettes de la société civile immobilière soient regroupées dans un document de synthèse.

Obligations juridiques

En votre qualité de gérant de la SCI, vous devrez, au moins une fois dans l’année, rendre compte de votre gestion aux associés. Cette réddition de comptes doit comporter un rapport écrit sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues (c. civ. art. 1856).

Le gérant qui omet de rendre compte de sa gestion peut engager sa responsabilité envers les associés.

L’absence de comptes et la non-tenue de l’assemblée annuelle sont des critères permettant à l’administration fiscale d’exercer l’abus de droit.

Il parait ainsi indispensable de tenir une comptabilité (notons que les banques peuvent être amenées à exiger un bilan pour accorder d’autres crédits).

Ces formalités sont également fortement recommandées en cas de démembrement des titres de la SCI. La « fictivité » résulte de comportements abusifs ou d’abstentions. Entre autres, l’absence de registre d’assemblées et de délibérations constitue une insuffisance, a fortiori le défaut de comptabilité. A contrario, l’édition d’un bilan constatant l’enrichissement régulier qui résulte de l’augmentation continue de la valeur de la société suffit à préconstituer des preuves de vie sociale.

Régime fiscal

Le régime fiscal applicable à la SCI est soit celui de l’impôt sur le revenu (IR), soit celui de l’impôt sur les sociétés sur option (définitive). Ce choix étant lourd de conséquences, notre cabinet d’expertise comptable vous aidera à faire le bon choix en étudiant votre projet et en le confrontant à votre situation personnelle et familiale.

Effectivement, si la plupart des investisseurs font le choix de l’impôt sur le revenu, cette décision est souvent effectuée par manque de connaissances fiscales. En fonction de votre taux d’imposition, de votre âge et de votre patrimoine personnel, il pourra être opportun que vous optiez pour le régime fiscal de l’impôt sur le sociétés.

En évoquant votre projet immobilier lors d’un rendez-vous, nous saurons vous faire prendre la bonne décision et établir le business-plan qui vous permettre de souscrire un emprunt bancaire.

Est-il risqué de constituer une sci ?

Les associés d’une société civile immobilière sont infiniment responsables des pertes, à hauteur de leur taux de détention dans le capital social. Un mineur, sauf autorisation judiciaire, ne pourra ainsi pas être associé d’une sci.

Par ailleurs, une banque qui prêtera des fonds à une société civile immobilière pour lui permettre d’acheter un bien immobilier, exigera probablement que les associés se portent caution.

Ces risques ne doivent surtout pas constituer un frein à un investissement. Il suffit simplement d’en avoir connaissance et de prendre les bonnes dispositions !

En définitive, si vous avez l’occasion d’acheter les murs de votre boulangerie, n’hésitez pas à nous solliciter !

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